——2017年5月25日在余江县第十六届人大常委会第四次会议上

县人大常委会农业和环境保护工委主任  易卫国

主任、各位副主任、各位委员：

根据县人大常委会2017年监督计划安排，4月10日至5月5日，县人大常委会党组成员俞浩腾带领检查组对《中华人民共和国城市房地产管理法》在我县的贯彻实施情况进行了检查。4月13日至4月19日俞党组带领检查组部分相关人员到江西樟树和浙江诸暨考察学习了两地先进做法和典型经验。5月5日上午检查组实地察看玺星广场、天河湾楼盘，玺星物业，下午召开座谈会，听取了县政府及其有关部门贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》的情况汇报。各部门对这次检查很重视，积极配合，检查工作顺利完成。现将这次执法检查的主要情况报告如下：

一、基本情况

自《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布以来，我县严格执行了国家有关房地产法律、法规，按照全面规划、合理布局、综合开发，配套建设的原则，保证了我县房地产秩序健康，稳定发展，房地产交易市场日趋活跃，开发管理逐步得到规范，居民的住房条件有了大幅度的改善。一是增强了责任感和敏锐性，密切关注了房地产市场走势，坚决落实了监管和调控政策措施。二是促进了土地市场健康发展，加强了房地产用地监管，严格落实了制度。三是强化了政策引导，刺激了存量消化，规范了工作程序，优化了窗口服务。三年来，我县共出让用于房地产开发的商服、住宅用地35宗，面积约1736亩，收取出让金75510.5万元。其中县城15宗，面积720亩，收取出让金46671万元。乡镇及各大园区20宗，面积1000余亩。全县共有房地产开发企业34家，其中：在建在售26家，停工开发企业2家，无项目开发企业6家，三年来，我县房地产开发投资272682万元，施工面积175.03万㎡，新开工面积115.36万㎡，竣工面积88.2万㎡，发放预售许可面积98.33万㎡，共销售房屋5839套，面积68.11万㎡。2016年1月1日起实施不动产统一登记，到目前为止，有49个房地产开发公司的楼盘办理了不动产登记；办理不动产证4800本，其中预告登记900本。房地产中介机构4家。

二、存在的主要问题

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》学习宣传力度需进一步加强。城市房地产管理法及其相关法律、法规、规章、政策涉及面很广，内容很多。县政府相关部门对《城市房地产管理法》以及相关法规宣传力度不够，宣传面和范围不广，有些住房消费者对销售房产延期交付、房屋售后出现的质量问题，对物业收费等相关法律、政策不了解而多次上访，不能用法律武器维护自身的合法权益。

（二）土地出让需进一步规范。我县土地出让供而未用的比例较大，各大产业园区及指挥部出让的土地，新增建设用地占的比率大，不是“净地”出让的宗地较多，土地交付矛盾及带来的纠纷时有发生，造成土地闲置，而引发闲置的土地难以认定和查处。出让地块形状不规整，布置不合理，形成土地边角废料，不利于后期土地出让，造成一定的土地资源的浪费。

(三)房地产预售资金监管需进一步加强。我县虽按（鹰府办法〔2012〕48号）文件精神，加强了商品房预售资金的监管，但在实际操作过程中违规现象却不断发生，有些开发企业的预售资金不进监管账户或者不经批准擅自支出，特别是有些银行对监管资金管理力度不强、重视不够，没有监管资金拨付通知单照样放款。

（四）房地产中介机构发育不全、经营管理需进一步规范。县城总共有4家中介机构，大部分都存在场地小、业务杂的现象，从业管理人员没有经过正规的培训，无证、无照现象依然存在，所从事的业务也是多种多样。房屋租赁市场的管理更因为人员的限制，难以有效地发挥监督管理的职能。

（五）房地产开发相关配套建设市场管理需进一步加强。房产开发相关配套建设市场，特别是商混、水、电、气、网络等市场垄断经营，缺乏竞争，收费标准缺乏公开，透明。

三、几点建议

（一）进一步加大《城市房地产管理法》及其相关法律法规的宣传和业务方面培训力度。县政府及其相关部门要继续运用各种有效宣传工具，多形式，多层面，广泛宣传房地产管理法及其相关法律法规和政策，通过广泛宣传教育和业务方面的培训，提高相关人员的执法能力。政府主管部门要提高服务意识，依法保护房地产权利人的合法权益，切实提高房地产开发企业知法，守法自觉性，增强公众的维权意识，提高广大住房消费运用法律武器保护自己合法权益的能力。理顺住房消费者权益、房屋售后质量、物业管理之间的关系，共建和谐小区。

（二）进一步规范土地出让政策，实现“净地”供应。土地出让主要是为了加强国有建设用地供应管理，有效调控土地市场，合理配置土地资源。要严格按照“科学编制，严密统筹，全面兼顾，重点保障，精准发力”的原则具体实施。学习浙江省诸暨市加强政策处理，实现“净地出让”的做法。明确工作标准，切实减少土地出让矛盾。对已完成报批的地块，要实施平整土地、打围墙、清理管线等基础工作，确保开发商拿到土地后可直接进场施工，促使项目加快建设。

（三）进一步加强预售资金的监管，设立专款账户，确保资金安全。预售资金的监管工作关系到预售资金的安全，能有效的保护购房者的合法权益。学习江西省樟树市对商品房预售资金的监管，设立专款账户的做法，由开发商与银行、房管局签订销售资金监管协议，将购房人首付款、银行按揭贷款存入专款账户后，由开发商申请，并按一定的比例将销售资金拨付给开发商，确保预售资金安全。

（四）进一步加强房地产中介管理，促进行业健康发展。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产，流通和消费提供了多元化的中介服务。要规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管，保护群众合法权益，促进行业健康发展。

（五）进一步加强房地产开发相关配套建设市场管理，营造良好的我县房地产开发建设市场环境。房地产业也是我县重要的支柱产业之一。县政府及其相关部门要加强房地产开发相关配套建设市场的监督管理，特别是商混、水、电、气、网络等市场或行业的监管管理，克服行业的本位主义，打破市场的垄断，出台公开，公正，符合市场行为的政策措施，为我县房地产发展营造一个良好市场环境。